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Nullita' della cessione di appartamento di edilizia residenziale
pubblica prima del decorso del termine decennale
Trib. Trani, sezione civile, 13 gennaio 1998. Proc. civ. n.
2151/1993.
Pres. ed est. Pica.
(Omissis).
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di diffida ad adempiere e contestuale citazione, M.M., di
XXX, premesso:
a) che con contratto preliminare di compravendita, sottoscritto in data 4-
3-1991, N.A. e F.I., coniugi domiciliati in P., via SSS, si erano obbligati
a vendere al M.M., che si era impegnato ad acquistare per se o per persona
da nominare, l'immobile sito in XXX, via PPPP, in catasto alla partita n.
... , fg. ..., p.lla ..., sub ...;
b) che il prezzo di vendita era stato concordato in lire 100.000.000, gia'
interamente versato dal M.;
c) che il M. aveva interesse alla stipula di contratto definitivo di
compravendita del predetto immobile, avendone gia' pagato l'intero prezzo,
ma che i coniugi venditori si erano rifiutati con vari pretesti;
invitava e diffidava N.A. e F.I. a comparire presso lo studio notarile
designato, di XXX, per la stipula del contratto definitivo di compravendita
dell'immobile, ed in caso di mancata presentazione, conveniva i medesimi
innanzi al Tribunale di Trani, per sentire nei loro confronti emanare
sentenza costitutiva, ai sensi dell'art. 2932 c.c. degli effetti del
contratto definitivo, e conseguentemente disporre il trasferimento
definitivo dell'immobile in capo all'istante, con ordine al Conservatore
dei RR.II. di trascrivere l'emananda sentenza, e con condanna dei convenuti
al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio.
Si costituivano i convenuti, contestando la domanda e negando il
proprio inadempimento, e quindi opponendosi alla richiesta di condanna alle
spese del giudizio spiegata nei loro confronti deducendo di non essere mai
rifiutati di trasferire l'immobile, non essendo mai stati sollecitati
dall'istante in tal senso.
Incardinatasi la lite, si costituiva in giudizio, con intervento
volontario
autonomo, C.E., deducendo:
- di aver pignorato l'immobile oggetto del presente giudizio, con atto del
25-30 giugno 1993, trascritto il 15 luglio 1993, sulla base di precetti
cambiari non onorati dai convenuti, per complessive lire 24.759.954;
- di aver appreso dell'esistenza del presente giudizio soltanto a seguito
della spiegata opposizione di terzo del M.all'esecuzione intrapresa dalla
C. sull'immobile de quo, di cui aveva altresi' richiesto la sospensione;
- di essere titolare di proprio ed autonomo interesse ad intervenire nel
giudizio per far dichiarare la nullita' del preliminare di vendita de quo,
per contrasto con norme imperative, avendo ad oggetto alloggio E.R.P., del
quale i promittenti venditori erano divenuti proprietari solo il 21-1-1991,
e che era incedibile a terzi per il periodo di anni dieci dall'acquisto dei
convenuti; e comunque la inefficacia dell'atto preliminare nei confronti
della intervenuta, per mancata redazione per atto pubblico o scrittura
privata autenticata e per mancata trascrizione.
Chiedeva che il Tribunale adito dichiarasse la nullita' del contratto
preliminare stipulato dalle originarie parti in lite, e comunque rigettasse
la domanda del M. rivolta ad ottenere il trasferimento coattivo, ex art.
2932 c.c., dell'immobile predetto, con condanna, in caso di contestazioni,
di chi di ragione alle spese di lite.
In prosieguo di istruttoria, la parte istante modificava la domanda,
rinunciando alla richiesta di trasferimento coattivo, e chiedendo la
risoluzione contrattuale con condanna dei convenuti alla restituzione del
prezzo, nonche' al pagamento della penale e degli interessi legali, sino al
soddisfo. Chiedeva altresi' emettersi ordinanza di ingiunzione nei confronti
dei convenuti ex artt. 186-bis o 186-ter c.p.c. per l'importo del
preliminare e della penale.
Con ordinanza in data 15 marzo 1997 il giudice istruttore rigettava
la
richiesta di ordinanza di ingiunzione e rimetteva le parti all'udienza del
20 giugno 1997 per la precisazione delle conclusioni. Quindi all'udienza
collegiale del 2 dicembre 1997 la causa veniva riservata per la decisione,
sulle conclusioni ulteriormente modificate della parte attrice, che
chiedeva, in memoria conclusionale, che il Tribunale si limitasse a
condannare i convenuti alla restituzione della somma indebitamente
percepita di lire 100.000.000, oltre interessi e svalutazione, ed al
pagamento delle spese processuali, compensandole invece con le altre parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Osserva il Tribunale che la domanda, cosi' come modificata
dall'attore
in sede di comparsa conclusionale, e' fondata e va accolta.
Il contratto preliminare di compravendita per cui e' causa e'
certamente nullo, per contrasto con le norme di legge, imperative, che
impediscono di rivendere un immobile E.R.P. per dieci anni dall'acquisto.
Tra l'altro le parti venditrici, avendo concesso immediatamente il
possesso al promissario acquirente, hanno realizzato tutti gli elementi del
contratto definitivo, in spregio al disposto di legge che aveva lo scopo di
garantire la fruizione di appartamento a prezzo popolare a chi ne avesse
effettivamente bisogno e quindi fosse in possesso dei requisiti prescritti.
La nullita' del contratto travolge con se ogni clausola in esso
contenuta,
ivi compresa la pattuizione relativa alla penale, ed i relativi obblighi, e
non consente di configurare un inadempimento, dal momento che il contratto
nullo, per definizione, non e' eseguibile.
In presenza di un contratto nullo, le obbligazioni gia' eseguite si
configurano come indebito oggettivo, per la restituzione delle quali non
sono dovuti frutti ed interessi se entrambe le parti sono a conoscenza
della natura dell'immobile, e della contrarieta' del contratto a norme
imperative.
Un obbligo di risarcimento del danno e' pero' configurabile qualora
si
riscontri il comportamento illecito di una delle parti, che abbia indotto
l'altra in errore sulla validita' del contratto.
Sotto l'aspetto soggettivo, nella vicenda in esame si rileva
agevolmente
dagli atti l'esistenza di un comportamento doloso dei promissari venditori,
che hanno indotto in errore l'acquirente.
Essi infatti hanno omesso di dichiarare al M. l'effettiva condizione
giuridica dell'immobile (come e' confermato dal fatto che, anche dopo
l'intervento della C. che ha esibito il contratto originario di acquisto
dell'immobile da parte dei convenuti - non prodotto da questi ultimi,
questi nulla hanno dedotto a giustificazione del proprio comportamento),
laddove invece hanno espressamente dichiarato e scritto nel preliminare per
cui e' causa di garantire all'acquirente la liberta' dell'immobile promesso
in vendita da iscrizioni, trascrizioni, servitu', nonche' da oneri
pregiudizievoli per lui.
Non puo' invero dubitarsi che i venditori ben sapessero dello stato
di
inalienabilita' dell'immobile, non soltanto perche' esso costituisce una
caratteristica generale e notoria degli alloggi I.A.C.P., ma anche per il
fatto che nel contratto di cessione in proprieta' di alloggio di edilizia
residenziale pubblica ai convenuti da parte dell'Istituto autonomo case
popolari, (esibito dalla intervenuta), l'art. 7 espressamente statuisce che
®la parte acquirente ai sensi dell'art. 28, quinto comma, della legge 8-8-
1977 n. 513, non potra' per dieci anni da oggi alienare a qualsiasi titolo
anche parzialmente, l'alloggio acquistato ne' costituire su di esso alcun
diritto reale di godimento¯.
D'altro alto, lo stesso fatto che il preliminare di vendita per cui
e'
causa sia stato concluso nel medesimo anno dell'acquisto dell'alloggio
I.A.C.P., ed addirittura soltanto quaranta giorni dopo l'avvenuto acquisto
dall'I.A.C.P., per un prezzo di cento milioni rispetto ai ventotto versati
originariamente all'I.A.C.P., dimostra l'intento meramente speculativo dei
venditori, e conferma inconfutabilmente il dolo degli stessi, che hanno
ricevuto il prezzo, pur rateizzato, sino al saldo (fissato con scadenza
analoga a quella della stipula dell'atto definitivo), senza mai nulla dire
al M. circa la condizione giuridica del bene e l'impossibilita' di
stipulare il definitivo.
Ulteriore conferma della buona fede dell'acquirente puo' ricavarsi
dall'esistenza nel preliminare della clausola espressa secondo cui ®l'atto
pubblico sara' rogato da notaio scelto dalla parte acquirente entro e non
oltre il 31 dicembre 1992¯, la quale dimostra che i venditori avessero
taciuto al M. la non vendibilita' del bene, assumendo artatamente un
obbligo di stipula di contratto definitivo, pur sapendo di non poterlo
rispettare.
Pertanto, il comportamento dei venditori integra la violazione del
disposto generale dell'art. 1337 c.c., che impone l'obbligo di comportarsi
secondo buona fede, e piu' specificamente del correlativo art. 1338 c.c.,
che tipicizza una particolare ipotesi di "malafede", e per il quale ®la
parte che, conoscendo l'esistenza di una causa di invalidita' del
contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte e' tenuta a risarcire il
danno da questa risentito per aver confidato senza sua colpa, nella
validita' del contratto¯.
Nel caso di specie, i danni, in mancanza di diverse ed ulteriori
allegazioni o deduzioni dell'attore, sono individuabili nella svalutazione
monetaria e negli interessi.
In conclusione N.A. e F.I. vanno condannati al pagamento in favore
del
M.M., della somma di lire 100.000.000 (cento milioni), a titolo di
restituzione di importo indebitamente percepito sulla base di contratto
nullo; nonche' al pagamento della svalutazione monetaria, che va calcolata
dividendo l'indice finale (attuale, pari a 105,70) per l'indice iniziale
(102,30), quindi moltiplicando il risultato cosi' ottenuto (1.033) per il
c.d. indice di raccordo (pari a 1,1410), ed infine moltiplicando l'indice
ottenuto di 1,178 per il capitale da rivalutare (100.000.000 x 1,178 =
117.800.000), e che eleva la somma base all'importo finale di lire
117.800.000 ad oggi. A tale somma vanno poi aggiunti gli interessi legali,
da calcolarsi sulla sulla somma base non rivalutata, al tasso temporalmente
vigente per ciascun anno di ritardo, dalla data del 31 dicembre 1992
(ultima scadenza per il saldo dell'intero prezzo pattuito) sino a quella di
effettivo pagamento.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, per quanto riguarda la
vicenda processuale con l'attore, vanno poste a carico dei convenuti N.A. e
F.I., liquidate in complessive lire 10.738.000, di cui lire 318.000 per
esborsi, lire 3.520.000 per diritti, e lire 6.900.000 per onorari, oltre
iva, c.p.a. e spese generali come per legge.
Per quanto riguarda l'intervento spiegato da C.E., si ritiene di
compensare le spese fra le parti.
P T M
Definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da M.M. nei confronti
di N.A. e F.I., con l'intervento di C.E., ogni altra istanza, difesa ed
eccezione disattesa, cosi' provvede:
1) Accoglie la domanda come modificata dal M. in sede conclusionale, e per l'effetto:
2) Condanna N.A. e F.I. al pagamento in favore di M.M., della somma complessiva di
lire 117.800.000, oltre agli interessi legali, sulla somma non rivalutata di lire
100.000.000,
da corrispondersi al tasso temporalmente vigente per ciascun anno di ritardo, dalla data
del 31 dicembre 1992 sino a quella di effettivo pagamento.
3) Condanna N.A. e F.I., al pagamento delle spese processuali in favore di M.M.,
liquidate
in complessive lire 10.738.000, di cui lire 318.000 per esborsi, lire 3.520.000 per
diritti, e lire
6.900.000 per onorari, oltre iva, c.p.a. e spese generali come per legge.
4) Compensa le spese fra le parti in relazione all'intervento spiegato da C.E.;
5) La presente sentenza e' esecutiva ex lege.
Cosi' deciso a Trani, nella camera di consiglio della sezione civile, il 13 gennaio
1998.
(Omissis).